Bloomberg Línea — A incorporadora Even lançou em agosto seu empreendimento mais ambicioso do ano: um condomínio de alto padrão em São Paulo com vista para a Ponte Estaiada e em frente à nova praia artificial para ultrarricos da cidade: o clube de ondas São Paulo Surf Club, da JHSF, com inauguração neste ano.
Batizado de São Paulo Bay, o residencial da Even à “beira-mar” deve representar pouco mais da metade do valor geral de vendas (VGV) projetado para o ano na companhia: R$ 1,3 bilhão de um total R$ 2,5 bilhões. Lançado no final de agosto, é negociado a um preço médio de R$ 30 mil/m².
Junto ao Fasano Itaim e ao Faena São Paulo, o novo empreendimento faz parte da tríade de projetos que o CFO Marcelo Dzik define como os mais icônicos do portfólio da companhia – todos associados ao conceito de experiência.
“Um projeto de alto padrão se define por tamanho da unidade, localização, arquitetos, mas algo que está muito em alta no Brasil e no mundo é a questão do serviço”, afirmou Dzik em entrevista à Bloomberg Línea.
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“A hotelaria e a experiência estão ali para gerar valor para o residencial de altíssimo padrão, que é nosso foco.”
Os projetos fazem parte da estratégia de reposicionamento que a Even tem executado desde a mudança de controle da empresa em 2015.
A companhia foi alvo de um dos casos de ativismo societário mais emblemáticos da bolsa: a Nova Milano, family office com capital da família Grendene, aumentou sua participação na empresa rapidamente, levando à saída do presidente e fundador Carlos Terepins, com quem havia divergências na condução do negócio.
Uma década depois, Dzik avalia que a companhia alcançou agora um posicionamento mais alinhado com o que deseja ser no futuro.
“Em 2015 começamos a planejar a empresa para que ela chegasse aonde está hoje. Havia algumas etapas a superar para estarmos aqui”, contou o CFO.
Dzik está na companhia há 18 anos e foi diretor comercial e de incorporação antes de assumir o cargo atual em 2023.
Entre as mudanças dos últimos anos estão a venda do estoque de imóveis no Rio de Janeiro, a saída da empresa de Minas Gerais, a abertura do capital da Melnick, parceira no Rio Grande do Sul, seguida de uma venda total da participação da Even na empresa em 2024.
A estratégia envolve ainda um foco renovado no alto padrão, segmento mais resiliente a crises como a que atingiu o mercado imobiliário no segundo governo da ex-presidente Dilma Rousseff.
Em 2015, 69% do mix de imóveis da Even era voltado ao segmento econômico, 23% ao misto e 8% ao alto padrão. Hoje a companhia se divide entre projetos de altíssimo padrão (com unidades acima de R$ 10 milhões), alto padrão (acima R$ 5 milhões) e o médio-alto (entre R$ 2 milhões e R$ 5 milhões).
Não significa, no entanto, que outros segmentos de renda tenham saído completamente do radar. “Vamos olhar pontualmente para o médio padrão e para o faixa 4 do Minha Casa Minha Vida. Mas não é o nosso foco”, afirmou João Laffront, diretor de incorporação da Even, na mesma entrevista.
“Estamos focados em empreendimentos residenciais acima de R$ 2,5 milhões, migrando cada vez mais para projetos acima de 5 milhões”, disse.
Neste ano, todos os lançamentos da Even foram voltados para o alto e o altíssimo padrão. Laffront reforçou, no entanto, que a empresa se prepara para uma eventual mudança de ciclo que volte a favorecer a média renda.
“O mercado é cíclico: a empresa estrutura os terrenos para colocar o produto na rua quando achamos ser mais conveniente”, concluiu.
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Fasano Itaim e Faena
O primeiro passo rumo ao “altíssimo padrão” foi o lançamento do Fasano Itaim em 2019, empreendimento que uniu hotelaria e restaurante a uma torre residencial.
Em 2023, a Even lançou outro projeto associado à hotelaria, desta vez com a marca argentina Faena, conhecida por suas unidades em Buenos Aires e Miami.
A tese de unir o alto padrão a uma tendência de serviços ganhou força após uma imersão dos executivos em Miami, nos Estados Unidos. Por lá, empreendimentos associados à experiência chegavam a valer duas vezes mais do que imóveis de mesmo padrão de frente para o mar.
“Um hotel Faena, por exemplo, ‘faz a mágica’ de elevar o preço do metro quadrado de um residencial que seja de altíssimo padrão da casa dos R$ 35.000 para R$ 55.000”, afirmou o CFO sobre valores praticados no Brasil com a estratégia.
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Desenvolvido em um terreno de 20 mil metros quadrados na Avenida Eusébio Matoso próximo à Faria Lima e com VGV de R$ 3 bilhões, o Faena tem previsão de entrega para 2029.
O São Paulo Bay, por sua vez, não tem conexão com a hotelaria, mas buscará assegurar a atmosfera de experiência por meio da parceria com o clube vizinho.
Todos os proprietários do empreendimento da Even terão acesso a uma cota do clube da JHSF, o São Paulo Surf Club, avaliada em R$ 1 milhão cada.
A Even já tinha o terreno desde 2020, antes mesmo da JHSF adquirir a fatia ao lado e apresentar o projeto da piscina de ondas. Com a chegada do clube à vizinhança, a Even abraçou a oportunidade de associar seu empreendimento à nova praia.
As companhias não são parceiras nos lançamentos, mas mantém alguns acordos. Os títulos com acesso ao clube da JHSF foram adquiridos pela Even ainda na fase de pré-venda, e está em estudo uma entrada exclusiva para os moradores do condomínio à piscina de ondas.
A previsão de entrega do São Paulo Bay é dezembro de 2028.
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