Bloomberg Línea — Apesar dos temores acerca da escalada da guerra comercial desencadeada pelo governo de Donald Trump, principalmente com as tarifas sobre importações chinesas, a demanda do mercado de galpões logísticos segue firme na América Latina, especialmente no México.

Segundo estudo da Cushman & Wakefield, obtido com exclusividade pela Bloomberg Línea, no primeiro semestre deste ano a taxa média de vacância nos principais mercados de galpões da região foi de 5,83%, queda de 13,1% sobre igual período de 2024.

O estoque total cresceu 4,28% na mesma base de comparação, alcançando 45,8 milhões de m². As cidades de São Paulo e Cidade do México concentram 72% desse total, o que consolida esses mercados como os principais polos industriais da região.

Ainda de acordo com a consultoria, a Cidade do México liderou o preço pedido do aluguel de galpões na América Latina, com US$ 11,05 por m² por mês, avanço de 23% ano contra ano, em um contexto de baixa taxa de vacância e estoque elevado.

“O grande aumento de preço [da Cidade do México] se deve, sem dúvida, à baixa taxa de vacância e à alta demanda causada pelo ‘nearshoring’. A oferta não supera a demanda e isso impacta diretamente no preço pedido”, afirma o head de pesquisa de mercado da Cushman & Wakefield Brasil, Dennys Andrade.

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O movimento conhecido como “nearshoring” (realocação das operações industriais para perto de seus mercados consumidores) cresceu desde a pandemia, quando as cadeias produtivas globais sofreram significativamente com a falta de insumos, principalmente aqueles provenientes de países asiáticos como a China.

O preço médio de locação no mercado industrial da América Latina atingiu US$ 6,11 por m² no primeiro semestre, alta de 20% sobre igual intervalo de 2024. A tendência se deve principalmente à escassez de espaços de armazenamento e à forte atividade em mercados-chave como Cidade do México e São Paulo, aponta a Cushman.

A capital paulista registrou no período preço pedido por m² de US$ 5,21, alta de 14% sobre igual período de 2024, enquanto o Rio de Janeiro alcançou US$ 4,09 no semestre.

Já os mercados de Santiago (US$ 6,97), Buenos Aires (US$ 7,43) e Lima (US$ 6,00) não apresentaram variações relevantes no período, segundo a consultoria, mantendo-se estáveis.

No caso do Brasil, Andrade pondera que há uma trajetória de valorização dos preços pedidos, sustentada por demanda forte, entregas de novos empreendimentos com padrão elevado e a redução da vacância. “A absorção está superando a oferta, o que tende a pressionar os preços para cima”, afirma.

Caso o ritmo de absorção e de entregas se mantenha em São Paulo e no Rio, o especialista destaca que é esperado que os preços continuem subindo em 2025 e 2026, principalmente nos polos logísticos tradicionais e para ativos de padrão superior.

Andrade observa que as empresas devem buscar mitigar os custos e riscos da cadeia de suprimentos, o que tornará o México um destino ainda mais atrativo para a realocação da produção.

“Paradoxalmente, as tensões comerciais e a imposição de novas tarifas sobre as importações chinesas por parte dos Estados Unidos podem acelerar ainda mais o nearshoring no México”, diz. No caso dos preços, ele acrescenta que a demanda por espaços industriais, impulsionada pelo efeito do nearshoring, continuará superando a capacidade da oferta.

Demanda setorial

Segundo Andrade, um dos setores que mais crescem em demanda é o do comércio eletrônico, devido à necessidade de localização próxima aos grandes polos de consumo, bem como conectados a portos e aeroportos. Manufatura e produção, varejo e automotivo são os setores que lideram a busca por galpões logísticos na região.

Para atender à crescente demanda, no primeiro semestre de 2025 a Cidade do México liderou os estoques com aproximadamente 20 milhões de m², seguida de perto por São Paulo, com cerca de 18 milhões de m².

Quanto ao crescimento anual, São Paulo se destaca com um avanço de 8,1%, o maior registrado entre os principais mercados avaliados pelo estudo. Santiago também mostrou um crescimento notável de 7,8%. Já outras cidades como Bogotá (6,2%) e Lima (3,7%) também apresentaram taxas de crescimento consideráveis, indicando expansão do setor em diversas localidades.

O levantamento da Cushman ressalta que a dimensão do mercado industrial também está relacionada à atividade portuária vinculada. No consolidado de 2024, a América Latina registrou crescimento de 6,5% nas operações de importações e exportações, com os portos de Santos (Brasil) e Manzanillo (México) em destaque.

A taxa média de vacância nos principais mercados de galpões logísticos da região foi de 5,83% no semestre, com redução impulsionada por São Paulo, Lima e Rio.

Por outro lado, cidades como Buenos Aires, Bogotá e Santiago apresentaram leve aumento dos seus níveis, segundo o estudo, com a capital argentina atingindo 5% este ano, enquanto as capitais da Colômbia e do Chile em torno de 2%, deixando para trás os níveis zero observados em 2022 e 2023.

De acordo com a Cushman, a mudança se deve a um maior alinhamento entre a produção de novos espaços e a atividade de locação existente.

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Já o México mantém taxas de oferta em mínimas históricas, com média de 1,6%, que se mantém desde o início de 2023.

Cidades como Lima e Buenos Aires iniciaram diversas obras de novos centros, segundo o estudo da Cushman, reforçando a rentabilidade desse tipo de ativo e sustentando projeções positivas para os próximos meses.

No entanto, Lima, Bogotá e Santiago apresentaram os maiores índices de áreas em construção em relação à atividade do semestre, o que pode sugerir um possível aumento da vacância se a demanda não acompanhar o ritmo de desenvolvimento.

Em contraste, em mercados como São Paulo, Cidade do México e Buenos Aires a área de construção está alinhada com a demanda atual, destaca o estudo, o que sugere que os níveis de vacância podem permanecer estáveis.

Andrade afirma que os desafios para o setor de galpões logísticos na região ainda persistem, como infraestrutura por vezes deficiente, incertezas políticas e econômicas. “A sustentabilidade também é um desafio, que pode ser custoso e complexo”, diz.

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