A Genial Investimentos projeta um 2026 significativamente mais volátil para os fundos imobiliários. Eleições, risco de saída de capital estrangeiro, quadro fiscal deteriorado e medidas que podem pressionar a inflação — como a nova isenção de IR para ganhos mensais de até R$ 5 mil — compõem um ambiente que, segundo a casa, colocam em dúvida o principal catalizador de performance para os FIIs: a queda da Selic. 

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“Ainda que nossa expectativa seja de uma redução dos juros em março, o conjunto de fatores citado nos faz questionar a real plausibilidade de o Banco Central (BC) ter condições de cortar a taxa em 2,5 pontos percentuais, conforme apontou o último relatório Focus, que mostrou uma Selic terminal em 12,5% em 2026”, pontuou o analista Bernardo Noel, em relatório.

Mesmo assim, a casa vê um cenário de “ganha-ganha” para o investidor: se o ambiente melhorar, há espaço para valorização expressiva das cotas. Se não melhorar, os dividendos devem permanecer em níveis historicamente altos.

A instituição projeta um início de ano mais favorável. No primeiro semestre, cortes de juros nos Estados Unidos podem favorecer economias emergentes, trazendo fluxo estrangeiro, câmbio mais comportado e, por tabela, pressões inflacionárias menores.

Apesar disso, vê chance elevada de reversão desse movimento no segundo semestre e ressalta que uma eventual saída de capital estrangeiro, combinada à incerteza eleitoral e ao fiscal deteriorado, pode levar o dólar de volta a patamares próximos de R$ 6, o que dificultaria ainda mais o trabalho do BC na condução da política monetária.

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Os melhores setores para 2026

Em meio a esse ambiente, a Genial aponta os fundos de lajes corporativas como os que têm maior potencial de valorização em um ciclo de queda de juros, especialmente por negociarem a múltiplos mais descontados que os demais setores.

Dentro desse universo, o banco destaca aqueles com maior exposição à cidade de São Paulo, particularmente às regiões da Paulista, Pinheiros, Chucri Zaidan e Berrini em comparação com polos como Faria Lima, JK e Vila Olímpia, que já operam em níveis historicamente elevados.

“A nosso ver, essas áreas ainda contam com uma dinâmica estrutural mais favorável, tanto no que diz respeito à recomposição do preço de locação por metro quadrado e da vacância.”

No segmento de shopping centers, a expectativa é de um ritmo mais moderado em 2026. A gestora vê uma desaceleração no volume de vendas e, consequentemente, menor repasse de aluguéis no curto prazo.

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“Os FIIs de shopping devem seguir uma dinâmica distinta. A partir dos resultados mais recentes das empresas listadas do setor, entendemos que a categoria alcançou um certo teto ao longo de 2025”, diz o relatório, afirmando, no entanto, que dois fatores podem dar algum impulso:

• O impacto da isenção de IR, que libera renda e tende a estimular o consumo;
• A redução das despesas financeiras das famílias com a queda dos juros.

A Genial também mantém visão positiva para o segmento logístico, destacando que a demanda segue robusta, apoiada pelo e-commerce.

Fundos de papel

Para os fundos imobiliários de recebíveis, a casa ressalta que, embora os ativos atrelados ao CDI sejam os mais prejudicados em um ambiente de queda da Selic — já que não capturam marcação a mercado —, eles seguem fazendo sentido em 2026.

“Mesmo considerando as projeções de redução dos juros no próximo ano, para 12% segundo o Boletim Focus, a taxa ainda permaneceria em níveis bastante elevados.”

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Já os FIIs indexados ao IPCA seguem bem-posicionados tanto em um cenário de desaceleração inflacionária quanto em uma eventual retomada das pressões de preço, de acordo com a gestora.

“Caso a inflação siga uma trajetória de queda, é natural que esses fundos sofram inicialmente com reduções nos níveis de distribuição. Entretanto, aqueles que conseguiram montar posições relevantes em CRIs com deságio decorrente da marcação a mercado tendem a capturar retornos expressivos com a venda desses papéis no secundário”, pontuou o relatório.