Bloomberg Línea — A gestora de ativos imobiliários InVista, fundada por ex-gestores do Julius Baer no Brasil, concluiu a aquisição de um prédio de escritórios alugado à Microsoft em Redmond, na região de Seattle (EUA), em uma transação de US$ 235 milhões (aproximadamente R$ 1,25 bilhão).

O negócio, já integralmente pago, contou com US$ 82 milhões em aportes de investidores de Brasil, México e Estados Unidos, além de US$ 153 milhões em financiamento concedido pelo banco americano Webster, segundo o CEO Marcelo Rainho, em entrevista à Bloomberg Línea.

Do total captado, US$ 56,6 milhões vieram exclusivamente de famílias e multifamily offices brasileiros, enquanto os demais recursos foram aportados por investidores estrangeiros. A própria gestora também participou colocando 5% do equity, o equivalente a US$ 4 milhões.

Segundo Rainho, a demanda superou as expectativas, mesmo diante de um cenário de juros elevados no Brasil, o que favorece a renda fixa brasileira, e de desvalorização do dólar.

“Foi uma boa surpresa, porque concorrer com um CDI de 15% não é fácil. Mas pela qualidade do ativo, acreditávamos que teria demanda e de fato teve”, afirmou o executivo.

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Antes de fundar a gestora em 2022, Rainho foi sócio responsável pelos fundos imobiliários de desenvolvimento na operação brasileira do Julius Baer, ao lado de Thiago Leomil, que também é sócio fundador da InVista.

Rainho destacou que a combinação de um contrato atípico de longo prazo com a solidez da Microsoft atraiu o interesse dos investidores.

Com a taxa de financiamento fechada a 4,4% ao ano — abaixo dos 5% estimados anteriormente —, o retorno projetado ficou mais robusto do que o esperado: mais de 15% ao ano, com renda recorrente de 8% ao ano em dólares.

O imóvel, de cerca de 25 mil metros quadrados, foi construído sob medida para a Microsoft em 2021 e abriga atualmente parte do centro de inteligência artificial da companhia, segundo o CEO da InVista. O vendedor foi um fundo de crédito global da Prudential, que havia financiado a obra para uma incorporadora local.

O contrato de locação é de 25 anos, com 11 anos firmes já garantidos, no modelo triple net lease, em que todas as despesas ficam a cargo do inquilino. A Microsoft também investiu US$ 40 milhões em melhorias no prédio, reforçando o caráter estratégico da ocupação.

Rainho ressaltou que a aquisição é um marco para a trajetória da gestora. O negócio foi o maior já realizado pela InVista na categoria de ativos diretos. “No final do dia, estamos materializando a nossa estratégia. Esse é o terceiro ativo desse perfil que compramos nos EUA, e já estamos caçando o próximo”, disse.

Venda da participação no Shopping Cidade Jardim

A operação ocorre em um momento estratégico após o desinvestimento da InVista no Shopping Cidade Jardim, o primeiro ativo adquirido pela gestora após sua fundação. A participação da InVista representava 1,7% do shopping, um dos mais valorizados do país.

O ativo foi transferido para um fundo imobiliário no fim do primeiro semestre em troca de cotas, o que permitiu liquidez aos investidores. “Foi uma operação emblemática para a casa. Entramos logo no início da InVista, junto com players institucionais como Kinea e Capitania, e saímos com retorno acima de 170% do CDI em dois anos, mesmo com juros elevados”, disse Rainho.

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O CEO explicou que a decisão de vender também levou em conta o bom momento para devolução de capital aos investidores, que podem reaplicar os recursos em opções de renda fixa com taxas elevadas. “Foi uma combinação rara: conseguimos vender a bom preço e entregar o capital de volta em um momento em que ele vale muito.”

Com operações no Brasil e nos EUA, a InVista mantém sua atuação focada em oportunidades com forte proteção de capital e valorização na entrada.

Além dos investimentos, a gestora também tem avançado no braço de consultoria imobiliária, estruturando operações para famílias, fundos de pensão e outras gestoras. Uma das mais recentes envolveu a securitização de um portfólio com 13 imóveis na região metropolitana de São Paulo, em parceria com a gestora TRX, em um negócio de cerca de R$ 600 milhões.

Foco na preservação de capital

A tese da InVista é baseada em três pilares, de acordo com o CEO: entrar bem nos ativos, com preços descontados; proteger o capital investido; e capturar valor ao longo do tempo com risco controlado. Segundo Rainho, a estratégia é herança da experiência da equipe na gestão de patrimônio de famílias, com foco em não perder dinheiro antes de buscar altos retornos.

“Quando fazemos bem a conta e evitamos alavancagem excessiva, o mercado imobiliário é um setor em que é muito difícil perder dinheiro. E mesmo quando alguma operação não vai bem, a perda é pequena, muito diferente de outros ativos de risco”, afirma.

Para Rainho, o momento atual exige cautela, mas ainda oferece boas oportunidades — especialmente em permutas residenciais e operações de renda com inquilinos de alta qualidade.

“É preciso garimpar mais, mas ainda encontramos ativos com bom desconto. O desafio é convencer o investidor a sair do CDI, que está pagando muito bem, e levar esse recurso para o ‘tijolo’. Mas quando conseguimos estruturar bem, o retorno compensa.”

Galpões: preferência pelo industrial

Sobre o mercado de galpões, em que a gestora também atua, Rainho vê oportunidades principalmente no segmento industrial, e não tanto no logístico tradicional. Segundo ele, operadores logísticos tendem a ser mais sensíveis ao custo de ocupação e mudam de endereço com mais facilidade, o que torna o fluxo de receita menos previsível.

“Eles vivem de margens apertadas, e aluguel é um dos principais custos. Se puderem, migram de um galpão para outro para economizar”, explica. Já os inquilinos industriais — como empresas de tecnologia, alimentos ou farmacêuticas — fazem investimentos mais pesados em suas instalações e tendem a permanecer por longos períodos.

“São empresas que, quando se instalam, pensam em permanência de dez, vinte anos. E o custo de ocupação nem aparece no resultado, porque é irrisório frente ao valor do que produzem. Por isso, são inquilinos mais estáveis.”

O fundo de galpões da InVista, o Brazilian Business Park, tem essa orientação industrial. E embora o mercado tenha crescido bastante desde a pandemia, o CEO acredita que há espaço para expansão: “O mercado de galpões de primeira linha no Brasil ainda é menor do que a região metropolitana de Chicago. Temos muito a desenvolver por aqui”, afirma.

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