Uma decisão judicial proferida na última segunda-feira (13) suspendeu a Resolução do Conselho Federal de Corretores de Imóveis (COFECI) que abriria brechas para criar e regulamentar um sistema paralelo de registro imobiliário via tokenização.

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A 21ª Vara Federal Cível da Seção Judiciária do Distrito Federal acatou a ação movida pelo Operador Nacional do Sistema de Registro Eletrônico de Imóveis (ONR) e determinou que o conselho corretores de imóveis extrapolou sua competência ao tentar legislar sobre o registro de imóveis e ativos virtuais.

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Quem regula a tokenização? Entenda polêmica

Não é de hoje que o tema tokenização gera polêmica entre os reguladores do mercado de capitais. Tanto a CVM quanto o Banco Central (BC) vem tentando desenvolver um arcabouço regulatório para o setor.

A regulação caminha, mas a inovação parece caminhar mais rápido.

No caso da tokenização imobiliária, a discussão central gira em torno da competência regulamentar (isto é, criar regras específicas para o segmento de imóveis).

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Voltando alguns passos, o COFECI, como conselho profissional, tem sua atuação restrita à disciplina ética e técnica da profissão de corretor de imóveis.

A Resolução proposta pelo Conselho buscava inovar a lei, fazendo uma segregação entre “Token Imobiliário Digital” e “Direitos Imobiliários Tokenizados”, estabelecendo um método de transferência de bens diferente do Registro de Imóveis oficial, regido principalmente pela Lei de Registros Públicos.

No entanto, a decisão da 21ª Vara Federal Cível da Seção Judiciária do Distrito Federal reconheceu o risco de dano à sociedade, citando esse tipo de registro via tokenização promete a “segurança de um cartório com a velocidade de uma blockchain”.

A decisão alerta que os negócios praticados sob esse regime paralelo seriam considerados nulos ou anuláveis, gerando insegurança jurídica.

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Barreiras à inovação — ou quase isso

Para Tiago Severo Gomes, sócio do Panucci, Severo e Nebias Advogados e especialista em regulação, a decisão da Justiça foi acertada e deixa um recado claro para o investidor: token sem vínculo claro com a matrícula não torna ninguém proprietário ou coproprietário.

“A decisão de suspender a resolução do COFECI não é um freio à inovação, mas um freio a soluções paralelas de registro. No Brasil, propriedade imobiliária se constitui e se prova na matrícula; token sem integração ao registro público é, quando muito, obrigação privada, e foi exatamente essa distinção que defendemos desde o início”, comenta.

Gomes afirma que tokenizar não é criar um cartório paralelo e que o caminho responsável é a matrícula tokenizada: o registro continua como fonte oficial, e os tokens circulam depois da qualificação do ato.

“A liminar restabelece as competências: CNJ/ONR no registral, CVM nos valores mobiliários e BCB nos prestadores. Esse desenho evita assimetria informacional e conflito de titularidade. Modernizar não é pular etapas. A qualificação registral reduz fraude, protege o crédito imobiliário e dá previsibilidade ao investidor. É integração, não substituição”.