BB mantém visão neutra para o fundo imobiliário RBIR11; entenda os desafios (Imagem: Getty Images/ Canva Pro)
A equipe do BB Investimentos mantém perspectiva neutra para o RB Capital Desenvolvimento Residencial IV (RBIR11) após o fundo imobiliário subir quase 20% em 2025.
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Em relatório, o analista André Oliveira destacou que o avanço de obras e o melhor ritmo de pagamento de dividendos são os principais fatores por trás do desempenho positivo no ano.
Com essa valorização, o especialista avalia que pode haver uma “janela de realização” para investidores mais conservadores — ainda que limitada devido à baixa liquidez do FII.
Já para aqueles mais arrojados, Oliveira considera mais adequada a manutenção da posição, uma vez que, com novas entregas, o fundo tende a destravar valor.
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Histórico
Lançado em 2020, o RBIR11 tem prazo de duração de 72 meses (seis anos), com vencimento em fevereiro de 2026. O FII investe em projetos imobiliários por meio de participações societárias em SPEs residenciais.
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O relatório do BB destacou que, ao longo dos primeiros dois anos, o time de gestão viabilizou 16 projetos na cidade de São Paulo, voltados ao público de média e alta renda.
Desde então, o foco tem sido a maturação desses empreendimentos, fase em que ocorrem os desinvestimentos das operações e o retorno do capital.
“Conforme comentamos em nossa última análise sobre o RBIR11, em fevereiro de 2025, o processo de vendas e especialmente das obras encontrava-se bastante lento”, relembrou a casa.
“Só que, de lá para cá, houve melhoras. As obras avançaram de 70% para 84% (até agosto), e as entregas de 13% para 38%, acelerando os recebimentos do fundo e, consequentemente, os rendimentos e amortizações aos cotistas”, pontuou o banco.
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Desafios
Por outro lado, o BB alertou que as vendas, que antes pareciam aquecidas, perderam fôlego diante do atual nível de juros, que afeta o crédito imobiliário e a capacidade de compra da população.
“Essa dinâmica tem influenciado distratos e desacelerado as vendas, que avançaram apenas 5 pontos percentuais entre fevereiro e agosto, para 75%”, ressaltou o relatório.
Segundo a casa, uma das saídas seria diminuir o preço de venda das unidades, mas isso implicaria em reduzir rentabilidade.
Para contornar esse cenário, o RBIR11 tem buscado fortalecer o time comercial e adotado financiamento direto aos compradores, sem bancos, com posterior securitização dos recebíveis.
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AGE à vista
Diante do ritmo das obras e das dificuldades de comercialização, o BB acredita que a gestora deve convocar uma assembleia geral extraordinária (AGE) nas próximas semanas para deliberar sobre a prorrogação do prazo do fundo.
Neste caso, o banco avalia a extensão recomendável, já que, em caso de liquidação do FII, cada cotista receberia uma fração dos projetos, considerado de pouca liquidez e muita complexidade.
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